开局败光八个亿by幻如空

她让总裁办这里按照各部门提交的专业意见汇总完一份图文并茂的计划书，今天就打印装订出来，她要拿着这个东西才好与托马斯那些人谈。
当托马斯一行人进入到林氏地产所在的高端写字楼时，已经对这家公司的实力有了全方位的认知，并且下定决心今后要更深入合作。毕竟林氏这边在京市的影响力比南方的方玥强太多了，而且林氏卖的是豪宅啊。
豪宅客户的子弟更倾向于上国际学校，这就是十分对口的生源。
他们被邀请来以为只是参观公司，具体签订一下合作协议，没想到林若妍拿出了新项目的企划书。
上次林若妍只是随口一提自己有区里的关系路子，这才一天时间，竟然真让她能找到这么大一块地？
这地的位置非常好，在大企业云集的cbd东扩范围内，将来那些跨国企业的负责人的孩子们，他们住可能全国各地，上学大约会随着父母来到京市，未来也可能出国去。那么就近在父母上班的cbd读他们的小学中学，岂不是更方便。
林若妍不止是给介绍了地块，还提了一个大胆的计划，那就是赶在圣诞节后正式启用新校区开学。
据说现在这里只是一块平地，盖校舍是要用时间的，托马斯他们也见识过正经施工建设一所学校的时间，尤其国外，盖一栋四五层的几百平米小楼那也要一年以上，更别说现在这么大规模的校舍了。林总不是开玩笑吧？
林若妍笑道：“国内施工的速度与境外不同，工人们很勤奋，这些年也积累了不少技术经验，盖楼效率极高。另外cy区那边也是有求于咱们，审批手续上给绿色通道，未来教育局那里也一定有人能说上话。这种合作共赢的局面很难得，诸位需要克服的只是以新校区名义提前招生，生源放在cy区这里，以及招生后头两三个月如何消化安置这些生源的问题。”
托马斯比其他几位校董头脑更灵活，几人低头交换了意见，那几人里其实有能讲国语的，不过最终还是由托马斯为代表说了他们的意见。
“我们在京市已经有一处校区，不过在郊区，临近国际机场那边。那里目前尚能临时安排三百多名学生，新校区这边若真能赶在圣诞节之后就顺利启用，招生和临时安置都不成问题。我们手头的生源其实还是很充裕的，以前没有都招上来，也是没想好能否在京市继续长久发展。现在能与贵司深度合作，说不定就是一个很好的契机。”
国际教育大品牌在南方经济活跃的地方更吃得开，京市是首都，公办教育资源相当丰富，教育局那边他们也没有什么人脉，贸然扩展都心里没底，当年甚至不敢想短期内能再开个校区的事情。
现在林若妍不仅能拿到合适的用地，位置还这么好，又有专业队伍能实施一整套建设计划，区里还能给开绿灯，这都是她的合作资本。或许她不如那些大国企，可是那些大国企要的太多，轻易不会与外资合作。
托马斯最先想通了此节，代表其他人力推一起合作这个新校区的项目。达成共识之后，双方各自承担的责任义务，出资和占股比例上再继续详谈就有了基础。
林若妍提出，租地盖楼的资金她都能负担，若是托马斯他们一开始不想投入太多，只负责师资、生源。但是托马斯他们肯定要保留对国际学校的控股比例。
林若妍笑道：“这容易，新校区股权你们占比百分之五十一，我占百分之四十九，不过因为前期投入我出的多，同股不同权怎么样？你们专心搞教育，我盖楼赚点钱。另外还有一些小要求，你们看着能不能满足一下。”
这个概念一提出来，双方的问题也迎刃而解。约定前十年，分红模式是二八开，林氏地产占收益的八成，十年后再按照股比来分配利润。林若妍也保证不会对学校的事指手画脚，只担任荣誉校董，求一个该学校毕业的证书，成为名正言顺的校友。
反正她拿了证书也不可能真去国外留学，就是一张好看的纸，用这样一份荣誉换来林氏地产让渡股权，这几位校董怎么能不同意？
当林如许知道这事的时候佩服的五体投地，林若妍没有归家前只是高中肄业，现在投资一所学校成为校董，补个知名的国际学校毕业证书，学历上顿时光彩不少。
其实国外许多名校也是捐钱就能入学，成为名人的校友。至于读书多少年能否毕业，有的学校要求严格有的要求普通，总还是能镀金混名堂的。
以妹妹这样的手段，就算没有国外名校的读书经历又怎样，还不是已经将地产公司经营的有声有色？

第99章 大学城效应
林若妍很快让下属将学校项目的相关合作计划制定好，并引荐托马斯他们一起去了cy区委员会，与教育局高层以及区里的领导见面一说，拿出工整详实的计划逐一展示，从招生、师资到校舍建设，各种方面都不是普通学校能比的，那是相当受欢迎，丝毫不亚于当初她八千万拍地之后带给委员会的那种震撼。
他们原本以为要求着大企业肥瘦搭配才能甩出去的教育地块，如今引入了国际知名的教育集团，有人给盖楼，有人给招生，今年就能招够名额，先用老校区临时安置学生，明年初新校区正式启用，这妥妥将成为本区新的亮点。
大x区那边有人从市里开会回来，听说了cy区引入了国际知名教育集团，将来要开办一所从小学到高中的国际学校，再一打听竟然是林若妍给撮合的，心态就有点失衡了。
林若妍如今被请来了大x区，只租了两栋楼，做生物医药基地打样的事情，是不是有点大材小用？区里领导再次琢磨着要不要让林氏地产或者林氏集团再多投一些项目进来。
学校就挺好，那么大牌的国际名校，在大x区也可以搞啊，京市这么大，大x区地大物博，只要那学校愿意来，地方随便挑，肯定比cy区给的大。
林若妍听来听去，终于明白了，大x区这是希望她也能搞点高大上的东西，既然区里也意识到教育的力量，那之前她在农家乐对向女士她们提过的大学城概念，此时可以拿出来再仔细讲讲了。
她此时不会说人家国际教育集团选校址是很看重当地经济发展情况的，就算都是一线城市，选哪个区也有具体标准。
当初她对cy区那块教育用地那么有把握，其实就是因为cy区有cbd以及奥运工程，那都是市里着重打造的对外开放窗口，将来十几年，国际学校扎堆的地方。
而大x区要差不多二十年后才会建成国际机场，生物医药产业基地那里也都是研发和工厂，大企业总部的氛围比老牌cbd差了许多，高档住宅区也会少一些。所以她能提，托马斯或许看着她的面子会来大x区考察，却未必真能放下一个成建制的国际学校，开个国际幼儿园倒是不难。
“既然区里对国际教育集团也感兴趣，那我和他们说一下，改日也来区里考察看看。”林若妍不会推辞，托马斯是人精，就算不盖大学校，与京市区里的领导们搞好关系那也是难得的机缘。现在林若妍给了他机会，怎么可能拒绝？面子上该做的都会做。
“至于大x区的优势，诸位肯定比我清楚，区里地方大，市里的一些大学校区却小的可怜。我听说很多校舍都是五六十年代或者建国前盖的，距今早就超过了正常建筑物使用年限，成为了危房。”
随着林若妍的讲述，在场众人的思绪也打开了。
国际学校也不过是小学中学，正经能更快产生经济效益的当然还是高等院校，比如那些城里的大学。
有一些重点大学，国家肯给他们免费拨新的地方，或许搬到了北边上风上水的c平区，但还有更多的大学，够不上那么高的档次，却也有校舍不足的尴尬。
再往后的讨论就不用林若妍提醒了，这些都是从基层干起来的人，很多也是市里大学毕业的，稍微找找关系，见到高校的负责人，新校区的事不难谈。
问题在于，区里一把手使了个眼色，区教育局的人就代为开口道：“林总，大学迁来能为区里带来充沛的人力这不假，发展生物医药基地肯定有助力。不过大学的校区又不能卖，便是能谈成长租，校方也出不了多少钱。”
言外之意，怎么能让区里赚大钱呢？
这话让教育局的人问，确实有点尴尬了，林若妍却微笑道：“大学那边还没谈，说不定人家还有别的区选择，大x区若想引入知名高等院校的校区，肯定在用地上要有让利。不过真能集合几家高校，大学或者知名的中学、职业高中也行，大家一起来建设新校区，形成了一定的规模效应，那么大学城周边的土地价值就肯定能水涨船高，绝对不会低于地铁沿线了。”
林若妍一语点醒梦中人。
书中这个时代，京市刚开始往外扩建五环六环摊大饼，大x区算是比较外围的区了。规划中的地铁线路是有，也正在建，更多的都还是纸上谈兵，因此地铁沿线的地块能被当作买点，大家赌的还是未来。
此时尚没有人仔细想过新建大学城能为土地财政带来多大的收益。
“大学城的用地本身不挣钱，甚至可能为了引入好大学，会亏本搭钱进去。但是大学城的周边就不同了……”林若妍随便讲起了现实世界里看到的郊区大学城的盛况。
大学生和中学生不同，他们更自由一些，也敢于尝试各种社会实践。有的只是为了兼职赚学费生活费，有的则是提前就想创业。还有的是为了住的舒服，不愿意在宿舍里挤着，选择住在学校周边走路就能来学校的位置租房。
学生四五年一批，就像种庄稼一样，一茬接一茬，区里只要有足够多的机会，他们当然都可能被留下。守着大学城如果建设了商业、写字楼和住宅，就近制造机会，也能更便宜地就近雇佣到高素质人力。
林若妍假托是自己去南方粤省和海外考察之后的感悟，只以旁观者身份讲出来这些，在场众人听起来就容易接受。她的语言很朴素，并不是什么官方高大上的视角，不过每句话都说到了点子上，都是可以延伸出土地价值的点。
土地局的人越听越高兴，他已经开始构思怎么能把地块划分出三六九等，如何搭配着一点点推出来，利用大学城的概念逐渐卖出高价。
林若妍又说：“大学城自然也不能远离交通干线，若是还在规划中的地铁或者什么机场线之类的，都应该争取一下，或者就在那些干线周边来选择更合适的地块。我看粤省那边都是这么搞，山清水秀的城郊围绕大学城盖一片新区。中间或许有一些没开发的田地先空着，等将来市里往外扩，未来这些空地也不愁涨价，等合适时机再陆续开发。”
别的城市不好说，京市这种二十年后六环外的楼面地价就五万一平米的魔幻地方，随便的刚需住宅一套五百万才能上车，都不用想，交通干线和大学城、产业基地周围的地是不可能便宜的。

第100章 豪宅怎么卖
大x区一把手耳朵尖，那个据说可能会在他们区里选址的国际大机场如此隐秘的消息，为什么林若妍会知道呢？足可见林家可能在市里甚至更高层肯定是有人的，否则也不会消息如此灵通。
因此她说的事情，或许也是市里的风向标，在场众人听的也就越发认真，心里想的也会更仔细。
林若妍才不管这些人怎么想，只铺垫好自己地产公司的未来，若大x区真的搞大学城，她也要在附近能得到一些好地。这事能有个口头承诺就行，不贪多，毕竟京市的利益很复杂，她能有一口肉吃，这么早进入到这个层面，已经比别家企业多了一个赚钱的机会了。
另外主意虽然是她提起，她却完全不居功，都是一点点把话头递出去，让他们自己领悟。那些男人们自然会在潜意识中觉得政策都是他们在弄，他们只是被启发，更多细节是好是坏，如何圈地如何抬价这都不是林若妍能说的，她不说，安静乖巧等着分肉就好。
应酬完了大x区这些人，林若妍告知了托马斯，趁着几位校董还在京市，跑去大x区露个面，他们考察之后能不能成，这就是他们去看去谈的事情。
到了今天，七月才过一周，林若妍这个月花钱的大计划大数目却已经都有谱了。
首先收购y国的工厂总计是九千多万，上个月已经花了五千万，这个月要付三千万左右。粤省家具工厂那边也有四百万要付。另外的大头五千万是几个项目的工程款。
工程不止有豪宅那边，那边上个月施工单位一签，当日大设备就进场，一天立好围挡，三天工棚都搭好了。按照常规进度本月用整理场地为由，土方工程都可以偷着做。干活就要签合同给钱，地下开挖土方量不小，那笔工程款是不能省的。售楼处的一部分工程款也要结算了。
设计部这边，生物医药基地这两栋楼，设计公司找的是欧洲一家专门做产业园区设计的，世界知名的生物医药园区的业绩有好几处都建成了，反响很不错。这家方案设计费要价高，不过人家的设计理念比国内先进，有很多针对生物医药需求的设计要点是别家不懂的。方案设计合同谈了四百万，百分之三十也要付。
豪宅施工图单位要结算一部分钱款，乔逸致的设计费也都要结清，乔逸致的师姐那边也同意做样板间设计了。他们做室内设计的设计费单价都是几百块一平米，比建筑施工图高多了，还好样板间面积并不大。
收购外资企业、家具工厂、项目施工加设计这些费用林林总总算下来，一共能消耗八千万。
cy区的教育用地，签署了二十年租地协定，两年的租金先缴纳后，往后年年续费就行。剩下就是找一家来做设计，方案和施工图一起来，要求最快速度能开始施工。
以上的事宜七百多万就搞定了，还差一千多万才能凑够一个亿。
除了每月固定人力成本开支，其他就都安排给了营销部去承担花钱大计了。
吕干不是号称豪宅销售成本要一个亿么？售楼处那边买楼、装修花了几千万了，租赁各种商场展位花了一些，接下来要看他筹备售楼处的那些礼物和宣传物料了。
花钱的事情都规划完毕，林若妍踏实不少，坐等到了时间节点拨款。
这个时候林若妍就需要仔细想想如何能提前让豪宅项目有回款。其他项目就算能有收入，那也只是几十几百万，量太小，唯有豪宅项目能够实打实几套就凑够一个亿。
轻重缓急她还是能算清楚的，她有限的脑力一定要集中在自己熟悉的领域，在最能赚钱的项目上多用用。
把报建部、设计部、工程部、成本部和营销部这几位总监喊过来，一起开闭门会议。
林若妍心知，豪宅项目再快也要等出地面才能拿到预售证。可是当初为了满足每户3个以上的车位，要挖地下三层呢，光是挖坑就要好久，挖好了还要钢筋混凝土往里堆砌，建造出来，通过了相关验收，才能算是出地面。这个问题越想就越觉得赶不及了。
老焦眉头都成了死噶哒，掐指一算说道：“最快到十一月中上冻前才能出地面。”
辛勤那边说：“可以提前做手续沟通，设计部图纸供的早，我那边能保证这边正负零一盖板，一周内预售证就能拿下来。”
林若妍算算自己的命，还是等不到那么久。
这几个月她都是照着一亿花，实际上是比一亿都超了几十万，万一中间有什么变故，到十一月恐怕剩不下一个亿的钱，随时都可能挂。何况预售证拿下来也不意味着房子能卖出去，有人订房子，那也要等人家交了全款入账才行。
更稳妥的最好是十月或者更早就开始能通过豪宅项目回款，哪怕只是收定金。
设计部赵星星打包票道：“图纸肯定没问题，我现在合作的这个国企大院都是计算机绘图，abcd四版施工图应付不同阶段的报批手续和施工需求用图，基本随用随有。”
成本部沉默不语，自己手里都是要付款的合同，只能想办法省钱，要想早点回款，肯定要指望营销部那边。
老焦在自己的本子上写写画画，闷头把分部工序的流程一再重迭压缩，不过也要考虑压榨施工队多上人有可能增加的成本，钱啊，加钱才能加速度。
屋里空调的温度不高，吕干的额头上却都是汗，衬衫也快湿透了。众人的眼光基本都有意无意看向他，他当然紧张了。
面试的时候他迎合林总，十万方豪宅的销售额眼睛也不眨就说了五十个亿，现在后悔显然是来不及的。
别的部门都是花钱的，接下来的重头戏肯定是看他这个营销部怎么能提前且快速回款。
吕干以前踩过太多坑，试错了一堆华而不实的营销手法，但是他现在要卖的这个项目在国内是首屈一指地贵，没有太多能借鉴的案例。他该怎么办，才能满足老板的要求呢？

第101章 大额回款招数
最开始吕干惶恐不安，觉得自己恐怕过不了试用期，后来发现花钱也不难，能再苟几个月。等去了欧洲考察了一大圈，他这才明白海外那些豪宅为什么敢卖那么贵。对自己说的五十个亿销售额也不那么慌了。
回到国内再看自家项目，销售均价五万每平米真心一点都不贵，质量完全能媲美国外，价格还如此低廉，换成识货的客户，抢着买并非是妄想。
对于客户心态的拿捏，吕干自己清楚，他犹豫的是，自己目前想出来的提前回款套路是否能打动林总。
林若妍以前忽悠吕干入职，的确没说必须要在预售证拿到前就回款，可是成本和时间都不等人。
成本部早就按照目前的设计方案算出了成本，加上买地和营销花的钱，若是真的精装修交付，那每平米成本投入大数需要一万块，十万平米的项目成本投入就是十个亿，扣掉买地的八千万，营销一个亿的费用，后面还要持续投入八个亿以上。
这个精算的结论一出来，林若妍完全不心慌是不可能的。
好在她当时认为自己也就活到十月底，往后的事情听天由命，万一能卖出几套房子，就又有了后续盖楼的钱。房价也是水涨船高，越往后单价就越贵。
等等，林若妍的脑海中灵光一现，为什么要等预售证下来再卖房呢？
书中时代市场监管并不严格，尤其房产销售。这会儿京市户籍没有购房几套那种限制，甚至没有京市户籍也能买商品房，贷款容易申请，首付低到一折，炒楼花都还是新鲜的操作方法呢。
她看着吕干日渐稀疏的头顶，莫名有点心疼了。之前这个工具人帮她花了不少钱，让她省心很多，现在她也不能将他逼入死胡同，要给他指点一条敞亮的路。
她组织了一下词汇，讲出了后世卖楼的一些特色手法：“好在咱们的豪宅项目就只有二百多套，也不需要立刻都卖出去，咱们细水长流慢慢来，一开盘先低于均价卖几套，往后每个月涨价一次，还要搞饥饿营销。”
吕干以前卖别的货，知道一些类似的营销手法，不过他们这是卖房啊，没有预售证的时候空口白牙几千万的货值，真能卖的出去？
“你若是把预售证都拿到手了，二百多套摆在柜台里让人挑，别人选择余地很大，自然不稀罕。”林若妍点了一句。
吕干若有所思。
林若妍又说：“如果把房子看成一种有投资价值的商品呢？你让目标客户相信，越早买越便宜，后面买的人就会贵，每个月都涨价，先买的人可以将买房资格加价卖给后面的人，击鼓传花早入场早赚差价，你觉得会有人来参与么？每个月就放五到十个购房资格号牌，可以少不能多，这才能让他们觉得机会难得。”
吕干颤声道：“这不就是香江城那边的炒楼花么？”
所谓炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，获得认购资格，之后将这个资格转手卖给别人，从中赚取差价。
炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。这手法最初是从香江城传过来的，那边施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。
大陆的很多城市目前也借鉴了期房制度，高层建筑出正负零或者是盖出地面几层，就能申请到预售证，不需要等结构封顶。这也是为了大力推动房地产行业的发展，能让企业尽快回款，尽快开新盘。
林若妍解释道：“也不能算是典型炒楼花，我们做这个不能太过，京市也有人看着呢。咱们这个叫内部关系认购房号，给职工发福利。假设今年十一月底我们顺利拿到了预售许可证，时间也不要等太久，就能正式签购房合同了。只能说是打个时间差擦边球。”
吕干最早学会卖楼就是在南方城市，香江城的情况很清楚，不过炒楼花的风险和危害他更清楚。这种事国家肯定会出台政策控制，万一他们被“制裁”呢？枪打出头鸟，他没敢提这个就是有此顾虑的。
他之前各种失败的经验中，不乏被政策手段制裁的阴影。
林若妍知道这本书中要等五年之后，京市有关部门才会意识到危害，才可能出台强力的相关政策，堵上炒楼花的路子。
不过那时候他们二百多套房早就卖完了。况且他们现在是打擦边球，真不是楼花，而是正经马上要出地面有预售证的，提前排号一两个月内部认购蓄客，这不是很合理么？
再者豪宅的价格很贵，三万四万一平米，一般一套央产房转卖给个人也就是四五万块一套的价格了。正经普通人谁没事拿那么多钱玩这个，他们玩不起。
自家豪宅项目的规模又小，未来升值潜力比大盘高多了。只要在有钱人圈子里有控制的推一推，不外露不让买不起的人酸，他们还是能操作的。
至于目标客户储备，吕干那边已经有了超过三百人的名单，这还只是国内的目标客户。
他们的豪宅用地不临近军管区或者什么敏感地带，很早就申请到了对外籍人士的销售资格。操作的好，自家地产公司能提前拿到钱缓解工程款压力，而前面这些陪着玩的国人赚够了，甩手卖给老外接盘，大家心中也没什么负罪感。
经过林若妍的解释，在场众人心中的担忧和忐忑都少了一些。
论销售，吕干是最懂的，同样的建筑面积两千套刚需房和两百多套豪宅的卖法当然不同了。在魔都就有类似项目，卖房号。这不是吕干经手的，是他从业内得到的准确消息。
那个魔都项目是郊区别墅，开盘价格八千左右，用了一些手段炒作，内部人员和有兴趣的人先一轮付订金买了楼号，不到半年，专案竣工后均价涨到一万三，前面参与的人赚了不少，开发商也提前拿到了一大笔钱周转，维持建设过程中的消耗。
这些订金是实打实真金白银，还不用给利息的，比企业向银行贷款划算多了。毕竟他们这个项目是奔着能销售去的，又不是挖了坑不盖。

第102章 要降本增效
林若妍又说：“这事不能咱们自己赚，还要拉上相关的人来做。比如cy区那些相关衙门口有谁家亲戚想买房什么的，钱不够，我们私交好，可以借。订金多少也是有对内价格和对外价格的。”
吕干迅速一盘算，自家房子开盘价内部认购先按照四万块每平米，那么四百平米的房子一千六百万总价，两折订金就是三百二十万，再优惠一下那也是三百万一套收订金。一个月推出十套以内，能收获订金三千万左右。
第二个月再稍微涨点单价或者总价，毕竟豪宅一房一价很正常，似乎这么弄起来也说得通，可以尝试。林总指的这条路，实在是妙！
在书中那个时代，能拿出三百万炒楼的人很少，很多人一辈子也就是能攒下几十万。别说普通人连想都不敢想，就算做生意的，这也是一大笔周转现金，怎么可能轻易挪动了来炒楼呢？
南方一些省份楼市泡沫历历在目，京市房价三万每平米已经顶天了，各大报刊都对楼市高房价有了微词。大家更愿意相信，楼市价格不会那么离谱。
现实世界中林若妍也曾经相信，楼市不会那么离谱。不过一晃二十年过去，当初勒紧裤腰带买房的人获利翻十倍都是少的，比做别的生意都赚的多，那些总以为房价会降的人却一遍遍被打脸。
这个时代的报纸上，还有痛斥一万一平米高房价的说法，将来京师打着灯笼都找不到单价五万以下的正经商品房了。
她现在豪宅也就是卖五万一平米啊，多良心的价格。
现实中见过京市一套八十平米七十年房龄的老破小总价就高达一千万的林若妍，对于目前所谓的“高”房价一点都不感冒，豪宅定价也不会手软。
那边营销部想通了怎么开源，从九、十月份或许就可以稳步有上千万的大额进账了，工程部和成本部不得不祭出降本增效的法子，从源头上研究一下怎么省钱。
对外他们可以吹自家豪宅单方成本每平米多少万，实际内部的账本必须要精算严格控制在一万块以下。
建筑材料大批量采购能省钱，那么精装修大量要用的基本材料肯定也要用批量采购的法子省钱。
比如一米八对开包铜户门和每个奢华的单元门，这种东西量也不小呢。一扇门省几万，二百多扇门这不就省出了一千万？
当然一扇户门四五万，一个马桶也上万这种概念，成本部李嘉过去是想都不敢想的，去境外考察一圈才发现，这是豪宅“基操”了。豪宅的业主面子就要好看，不光园林景观外立面，单元门、户门那也必须都是普通人用不起的样子。