开局败光八个亿by幻如空

林若妍此时没有一下子抛大道理解释自己更深的想法，而是启发地说道：“我看从京市方向来咱们这座酒店，应该也都是走那条高速公路过来。过了收费站又下了村道，再颠簸好一段才能到达。虽说是已经在镇上吧，可镇上除了农民房子还有农田，又没有象样的旅游景点。
正像姜老师说的，从京市来酒店的客人，无非是冲着这酒店比京市城里便宜，设施也算齐全，进来酒店就不出去了，吃喝玩乐开会泡温泉都在酒店解决，也感觉不出这里是京市之外，对不对？”
“对啊。”老姜点点头，要不是为了王民的项目，他才不会来这里住呢。放着周边山清水秀的休闲胜地不去住，谁没事开车一路吃土，到这里廉价消费？图便宜图方便，总要图一样。
“距离京市边界更近，就在高速路边的土地展示性也更强。那边虽然没有直接临河，可是能望见断流的大河床，平地上有了起伏，河底还种着庄稼，景色很开阔。再远一些有蓄水大坝，波光粼粼，稍加修缮就是不错的景观公园。临近河边的地方更适合做酒店，我挑这里还真就是图着离高速公路近一些的，交通方便，能让京市的人来住。”
她现在用的不是居高临下的姿态分析新城大势，而是以晚辈后来者的身份顺着王民的话，所谓选一块地造房子而已。好地段留给王民盖酒店，她借着说清楚为什么选这边造房子，再引出未来这里怎么建设的一些思路才更容易被接受。
她现在要给这些人一个思考的时间，他们也一定想知道除了省点过路费，她还想要什么。
听着林若妍现在说要将房子卖给京市的人，还让京市的人更方便来这里住，如果真能做到，的确可以多卖点钱。他们就是想不通那种愿意来这个地方买房子的京市人，会被什么吸引。
难道也像东边那三个县一样，盖一些小户型低总价的房子么？这里可没有公交车能方便通勤到cbd。
大家不由得精神更集中，带着好奇听林若妍接下来怎么说。

第131章 稀缺才会贵
林若妍继续说：“按照王总的计划，产业新城一开始要做好配套，我很赞同。做一个更高端的酒店只是开始，还要聚拢人气。看图上有这么一大片地造新城，不可能全都荒着等升值了再造房子。
姜老师也说，上面同意让先建酒店，后续肯定要推出商品房。王总请了诸位过来，是要将一级开发做好，市政设施铺到位，每个地块规划好做什么，将来这些地才能有的放矢地卖给别人获取最大价值。”
同样的意思，都是买地等升值了卖二手赚差价，林若妍这种说法格调立刻就高了。他们这些人拿了地，做所谓一级开发，修桥铺路搞好市政贯通，把生地做成熟地，然后卖给其他人继续二级开发。
这个概念在更成熟的房地产市场已经很普遍了。不过眼下这些人并没有那种系统性地接触过专业词汇，直到林若妍说起来，他们才知道原来自己做的竟然是这样高大上的事情呢，做好了名利双收，不禁纷纷露出了赞许的笑容。
“可是，高档酒店建设周期长，经营运营一段时间后才能见到钱，一开始还是要造住宅卖，快点卖了回款才行。”王民皱眉道，“这里的容积率要求住宅也是1.0，还限高，盖不了高层，盖别墅要搭着小高层卖，否则做不满容积率就亏了。”
林若妍听众人意思，就知道他们脑子里的别墅还是传统大别墅的概念，接下来就要她来给他们说说她要做什么产品了。
容积率就是地上建筑面积除以占地，这个数越大，同一块地能盖的房子面积也越多，可售面积也越多。不过容积率越高意味着盖别墅的可能越低。书中时代，正经被称为别墅的都是独门独院的大户型，地面一两层带个地下室。那种房子容积率也就是0.6左右，再高，院子就小了。
理论上一块1.0容积率的地，是盖不了传统独栋大别墅的。
这里的总体大规划当然不会让远离县城还造那么多高层的，同样也不能浪费土地弄一堆大别墅，前后都堵死了，让开发商就在容积率1.0这里做文章，造一些精致的小洋房，有国外那种小型城镇卫星城之类的感觉。
所以控制容积率和限高是很正确的。林若妍能充分理解这些，不过花园洋房多层单元楼卖不了太贵的价格。盖别墅类的才能吸引京市城里人，回款是慢了一些，单价却可以更高，卖毛坯建安成本比多层和高层也便宜。盖起来便宜卖的贵，哪个开发商不喜欢呢？
但是市面上现有的别墅类型根本撑不满1.0的容积率。
一般开发商会想着，拉高拍低，也就是顶着限高造一些高的住宅，剩余土地尽可能多造别墅。别墅建筑面积占比尽量最大化，高层住宅沿着地块最北边盖一排两排，好的资源全留给别墅。那些高层住宅其实并不好卖，还居高临下看着别墅，导致别墅的私密性会受到干扰。
这样的混合小区，再怎么砌筑围墙隔离，也还是互相影响，别墅不会是传统高档别墅的价格了。不过好歹凑够了容积率，做了一些能卖的贵的产品。总之损失容积率就是损失销售面积，这些人肯定接受不了。
凌老六脾气更爆一些，他能感觉到林若妍话里有话，却不是很清楚这丫头要干什么，就直白问：“林总，你是打算守着高速出口盖别墅么？来往倒是方便，可是容积率凑不够，盖别墅也要搭着一些多层卖，这里多层卖不上价。”
林若妍突然问道：“你们知道现在京市和周边城市的大别墅多少钱么？我前段时间在津市买的大别墅才七八十万一套。京市不是传统别墅区的地方，别墅也就是三百多万。”
凌老六不明所以道：“那当然，没有个二三百万，在京市那都不叫别墅。”
“那你们想过两三年之后，你们认为的那种正经的郊区大别墅会卖多少钱么？”林若妍继续问。
“按照这几年的市场行情，两三年后，郊区别墅能卖五百万？而且还有可能会跌吧。有钱人毕竟是很少的，前几年买了别墅，难道还会去更远的地方买别墅么？而面积小质量不高的别墅，价格不上不下的，老百姓买不起，真正有钱人也看不上。”
王民对住宅方面的研究不如酒店，他是从福利分房那个时代过来的，自己也建造了一些房子，建安成本摆在那里呢，他总觉得京市的房价现在已经很高了，两三年后在原材料和地价都没突变的情况下，商品房的价格涨涨跌跌才符合市场规律。
“那么如果将来，政策不允许做容积率1.0以下的住宅，京市范围内所有住宅用地的容积率都必须超过1.0，鼓励多盖高层解决人民群众刚性居住需求，当别墅产品变得越来越稀缺，别墅会不会涨价？物以稀为贵。”
老姜想起了他退休前参加的一些高层会议，知道上面有一种倾向，就是同样的土地要多造房子，大别墅那种用地要逐渐减少。尤其京市这样大大城市，以后五环外恐怕都很难见到别墅用地了。
林若妍刚才说的那种假设，再结合她与京市相关部门那么好的关系，大略能推测出京市乃至全国未来政策也是这个倾向。现在觉得1.0的容积率很高，未来这可能就是住宅最低的容积率。1.0想全盖成别墅都很困难了，未来真正的大别墅是不是会越来越少？
林若妍说道：“卖地的收益给各地财政带来明显的增幅，资本闻风而入炒作，房地产发展起来能带动了上下产业链，繁荣经济，这是支柱产业的一个作用……地价会越来越贵，再不会像今天这样便宜。
另外我哥做实业的，他说国际形势变化对国内原材料影响也挺大的，比如钢铁等原材料一直在上涨。以前不起眼的建筑材料也随着国内的工程项目越来越多，价格增长的特别快，供不应求价格不断攀升。
所以，我听闻您这里一亩地这么便宜，肯定是动心的。而且容积率1.0，或许在未来看，已经是非常低，能做出别墅的宜居地块了。”
老刘好奇道：“听林总的意思，是打算盖容积率1.0的那种……别墅？”
凌老六是盖过住宅的，知道别墅和住宅容积率常规情况都是多少，摇头说：“老刘，那个容积率就算真能做出别墅，也比正经大别墅差远了，有钱人能看上么？”
这位凌老六看来很关心房子盖出来能不能卖贵一点。而林若妍要提的产品创新点就是现实世界里见过的一种院墅产品，用1.0的容积率实现了类别墅的居住质量。
不过首先，她要回答在场众人，这样的类别墅要卖给谁。

答案不用林若妍自己想，原书就写了。
她之前卖了那么久关子，大家情绪都调动起来了，她也该认真作答了：“这么偏的地方就算造出别墅，太贵的那种肯定卖的慢。但是不卖别墅，只是建一批1.0容积率那种洋房板楼，比县城又能好到哪里去？生活居住也不如县城，各种不方便。所以还是要卖别墅，才能少点建造成本，多赚钱。”
众人也知道卖别墅的利润高，王民问：“如果是卖别墅，就像是老凌说的，总要搭着一些板楼吧？这附近肯定没人买，要来买的都是京市的。我们想了半天也想不出让京市那边的人来买，能有什么吸引力。林总，赶紧给我们解惑吧。”
“既然王总发话，我就不再藏私。当然这都是我个人的想法，哪里说的不对，大家及时纠偏。”林若妍客气完，就结合原书，把类似的郊区大盘xx新城的客户描摹搬了出来，
“真有钱能买几百万传统大别墅的人，的确不会瞧上这地方。但是有那么一批城市新贵，挣的钱不够买三五百万的大别墅，也不想在城里住一辈子高楼大厦鸽子笼。他们现在要实现这个梦想，就是攒钱回乡自己宅基地上盖小楼，或者是去家乡的省城买大房子，一套不够就多买几套。
可是这些人还年轻，事业也都在京市，家乡置办了房子，一年也未必能有机会回老家去住几天，父母双亲就算住在那样的大房子里，也还是远离子女。”
在场几位都算是事业有成的男人了，他们当初背井离乡打拼，挣了钱回家翻修宅基地，然后去省城买房，把双亲安置在省城，心态和林若妍说的差不多。最终期待，是自己通过奋斗，能在更好的地方买更大的房子，和家人团聚在一起。
他们是混出来了，能够实现这个梦，但有更多所谓城市新贵，可能一直给别人打工，一辈子也买不起大别墅。
莫非林若妍要造一些便宜的小别墅，让买不起大别墅的人，也有机会实现类似的梦想么？想法是挺好，不过这种小别墅会不会卖不了太贵，高不成低不就的，还不如盖成廉价板楼赚钱呢？
“这些城市新贵，追求生活居住条件的改善，有审美，看不上普通楼房大户型。平时又因为工作和子女的教育不得不住在京市城区内。他们在节假日返乡，路途遥远的可能也就春节能回去一趟。周末则开车去周边玩耍，体验田园牧歌短暂度假。
这些人肯定喜欢有天有地的别墅，也希望投资的房子能继续升值，不会像真正有钱人那样，只把房子看成居所，涨跌都不会卖。他们会卖，在房子价格涨到预期后，果断出手。
我的目标客户，是没有购买或者住过真正大别墅的那些新贵。他们来京市打拼，渴望更上一层的生活模式。城里有房，郊区有别墅。自己不住，还能把家乡的父母接过来安置在有天有地的地方，他们周末开车来这个第二居所与亲人团聚岂不是很好？
样子上看得过去像别墅的，有天有地的，哪怕面积稍微小一些，他们都能接受。关键是将来这房子能高于买入的价格卖掉，算是一种过度，让他们实现买真正大别墅的梦。
现在京市郊区，或者范围更大一些高速沿线，哪个项目能满足他们的需求，他们要实现这个梦，上车的门坎是多少钱？”
目前一般工薪阶层家庭年收入有二十万的已经是属于成功人士了。王民开酒店的，圈子也比较广，若有所思点点头：“林总说的这样一类人确实存在。平时来我这个酒店的京市人，在京市大多都买了商品房，一套二三十万的电梯高层小洋房什么的，也还算繁华地段。他们全家年收入十万二十万，努力工作攒钱三五年，就能全款买了。
而且听说能贷款买房，首付很少的钱，往后慢慢还月供。一大家子凑个几万首付并不难，每月工资也可以轻松还贷款。但是他们买正经大别墅就有点不切实际了。”
“如果是不到一百万的一套有天有地上下楼的小别墅呢？他们会不会买？”林若妍说，“我的产品就要做成这样的，一百万一套的一百平米小别墅。”
“先不说质量如何，这个总价还是有点贵的，尤其这里已经是冀省了。”王民蹙眉，“京市人会来买么？生活不方便又那么贵。”
林若妍说：“要让这些人相信，房子现在便宜，未来会涨价，现在能买，未来会很稀缺。哪怕现在住着不方便，他们也会克服困难，等几年房子涨价卖出，定然可以获得收益。”
“他们为什么会信？”老姜很好奇，他过去的工作就是和各种人打交道，能从林若妍的神色上看出她对自己的说法非常有信心。
这种荒凉地方，光有漂亮的规划，恐怕很难让人信服这里的房子未来能涨价。这可是平地造新城，没有三五年时间没有真金白银投入，怕是卖出房子了也不会有人来住。
林若妍这样有信心，是因为原书就这样写的。她也不觉得明年盖出房子，马上再卖出就会升值，这个地方与津市成熟的梅江完全不同。新城需要循序渐进开发，掌握好开发的节奏才行。
如果是王民和其他几位做工程的，都是希望快速回款急功近利，卖点便宜楼房，那未来这个区域只能是另外的一个县城，而非产业新城，更不可能吸引京市那些新贵光顾。
林若妍加入这个项目，就是要持续不断投入，一来是自己每月能有个支出项目，二来是未来三五年之后区域是真的能成熟的，比其他书中没有描写过的新城靠谱。
她想让客户相信这里能升值，首先要找到更充足的理由说服眼前这几位：
“房子能涨价，是周围的地贵了，有人买地盖楼，新盖的楼盘比这个价格高，别墅这种稀缺产品才会涨价。这就需要区域真的可持续能发展起来。
我看图纸上这片新城的规划面积很大，诸位前辈在研究的是选哪里当起步区，就像我在大x区生物医药基地做的那几栋楼打样。里面放什么内容才足够吸引人，让我说的那种客群关注，恐怕光靠一个高端的酒店还不够。
省里、县里希望地价能涨起来，无论怎样的名目，能吸引更多开发商介入，引入产业，带动上下游，这地方才能真正发展起来”
道理说的简单，可是大家还是要赚钱吃饭，难道林总这是打算自己长期不断投入新城建设中了。她为什么如此看好这里？

第133章 画一张大饼
老姜在机关工作那么久，林若妍这些说法一听就是懂得上面意思的。开发商只看自己能不能赚钱，而出让土地的地方上却希望能够带动经济，不只是卖地这一锤子买卖。所以这里才叫产业新城，是真的希望能引入一些产业，哪怕是承接京市看不上的产业。
怪不得大x区的那位推荐了林若妍来，这姑娘看到的层面比在场这几个老兄弟更高一些，充满了前瞻性，不是只做房地产开发个酒店住宅区，是知道要真的导入产业，用房地产作为支柱或驱动力，制造更多的就业机会。只有迎合了上面的这些期待，往后的事情才能真地推进下去，才会受到支持。
如果只想着什么赚钱做什么，干一票就走，土地低买高卖，就辜负了领导们的期盼。上面选择王民，看重的恐怕不止是他目前经营的项目，也是因为他出身本地，是对这片土地有感情的，不会乱来搞臭了名声。
“能说的再简单一点么？拿了地之后还干不干酒店？”王民诚心求教，其实并不是真听不懂，而是更关注这事该怎么走出第一步。
无论未来多么美妙，眼下这里还是一望无际的荒地。没有两三年的时间，没有几千万甚至上亿的前期成本投入，根本看不到效果。再说开发商又不是做慈善的，肯定是有利可图才能下本。就算这里是他的家乡，他少赚一些，却不可能赔钱赚吆喝的。
“如果这里只是学东边那三个县，变成京市cbd边的睡城，卖地盖高楼，夜晚和周末才有消费，对当地经济带动很有限，未来的税收和产业根本发展不起来。
所以我们一开始就要准备充足，手里弹药多，画的大饼足够新颖科学，有产业规划有高端人群的引入，给上面一定的信心和期待，就能在后续开发过程中占尽主动。
我建议是请国内外知名的策划公司，针对这地块及周边城镇做更细致的产业规划，实打实哪怕研究结论是在这里需要十几二十年才能把产业建设起来、发展起来，也一定要有真凭实据，看起来像那个样子。能说服上级不要急于求成，能耐着性子坚持政策倾斜。
然后是选一家境外知名的建筑设计事务所，做起步区的规划。
这个起步区本身就是一个异域风情的小镇，比照欧美那种卫星城的格局，方案图册中y文对比，引用国外案例。而一家高档的酒店只是小镇起步区里的一个项目而已。配套设施如医院、学校和居住区都是这一大片新城产业规划里先导区容纳人口涌入的地方。
居住区的售楼处并不是临建，而是大小区的活动中心，永久的规划展馆，小区商业以及会所一个大型综合体。这不仅是居住人群的配套服务设施，还是整个区域产业规划的展示场所。”
林若妍拿出现实世界城郊大盘新城那套营造手法，随便说几个点，就让在场这些人耳目一新，连声称赞。
林若妍在地图上画了一个大圈，中心就定在京市的核心一环，大圈的范围圈住了京市最北边国际机场以及未来的京市副中心核心地带。
她还另外画了个点，是大x区这里未来会拥有的超大国际机场。
他们这个xx新城起步区就在大圈内，十分靠近未来那座国际机场的位置，距离冀省未来的某经济特区也非常近便。
“我说的那批目标客户，必然是在城里已经有了非别墅的固定居所的人，再买房子无非是回老家置业将来养老，或者是考虑在山清水秀京市郊区周边买一套第二居所。
找交通方便的地方远离城市喧嚣，置一处别墅，古今中外并不稀奇。交通便利，周边环境好，没环境起码具备营造田园牧歌形态的基础。只要别墅足够便宜，质量又迎合了他们的心态，不是农家乐那种低端农民房形象，未来又眼见的可以有较高升值空间，他们为什么不在享受的同时，选择兼顾投资的产品呢？”
林若妍把她要建造的那种类别墅卖点随便拣出一两条举例，
“还记得我刚才说要从高速公路收费站之前就开口子的事情么？那不仅拉近了物理距离为居住者节省了一点点高速过路费用，也拉近了与京市生活圈的心理距离。
我们还可以找找门路，将临近省界的这片起步区内的住宅设置为与帝都一样的010开头的电话区域。让买了这里房子的业主与在京市生活基本没有两样。无非一脚油多开几公里，却可以完全区别于cbd东边那些高层廉价鸽子笼，体验有天有地的别墅生活。价格只是贵了那么一点点而已。
至于一套房子的价格么，现在百万元听起来很高，等着规划方案做出来，房子盖起来起码要再过一年。
我国经济处于快速上行期，大家的收入连年翻番，钱也对内贬值。也许几年后，京市内那种普通的高层刚需住宅一百万都买不到了，更别提1.0容积的稀缺别墅。
现在一百万买入，两三年就升值几十万并不是遥不可及的梦。而且在一年之后开盘的时候，我相信能拿得出首付二三十万的人，一定比今天更多。”
一年后，真的会那样么？放眼未来几年后，京市城里的高层楼房一百万都买不到了？
在场的人有些迟疑，不过这种在未来无论书里还是现实都会发生的事，林若妍当然是坚信的，表情眼神都是毋庸置疑。
接下来，她说道：“我想，如果王总和诸位前辈都觉得可以，我先试着做一块这样的类别墅区。新城整体的产业策划和起步区规划设计，境外知名咨询机构和设计事务所我出钱找。
这些漂亮图画没有几百万搞不出象样的成果，不过弄出来，能用的地方就多了。给上面汇报，将来售楼广告都是好用的宣传素材。
至于起步区内的首开区域，酒店的事情我不懂，其他比如别墅的样板组团以及售楼处这些我都略有些经验。”
林若妍讲了那么多，到现在终于可以把她熟悉的想要控制质量的内容提出来，看看这几位是个怎样的态度，给不给她做这些了。

上述提到的那些内容，林若妍大略估算了一下所需要投入的成本。
做产业规划和具体的规划设计，这些咨询设计费用她预算是一千万以内，她不是只做自己要弄的那一小片地，而是整个产业新城的规划，而且这不包括具体研发院墅产品和绘制样板组团施工图的钱。
现在的产业新城规划，只是相关报告上的几行字，并没有图文并茂，也没有任何详实的经济参考资料，用现实专业人士的眼光看就是太不专业太空泛，看起来随时都能被别的替代。
如果他们想要将这个xx产业新城真的一点点建造起来，十年甚至二十年的努力少不了，那么一开始的规划图景就要画出来，要让看到的人都充满希望，耳目一新心驰神往，才能朝着这样的目标努力。目前，只有境外一些机构才具备做相应产业研究和整体规划的能力。
国内可以做其他方面的创新设计，这块创新加上大小专业的施工图设计费用，她也给预留八百万。刚才她提出来1.0容积率的院墅，她自己可画不出来，只是记得一些大概的逻辑。
别墅最重要的院子要保留，私密性和入口要分开，每一户之间都有一些连接的墙体，这也是为了提前规避将来禁止开发独栋别墅的政策。这样的三五户房子都是连着的，但是并非那种每家每户格局一样前后门的联排别墅，每一户还要有不同的院落入户感受。远看像是一栋上千平米的大别墅，实际上则是几家一起住，达到了1.0的容积率。
这样的居住特色产品，也只能是国内的设计院在各种严苛的规范条件下才能够研发出来。国内的大设计院有这样的创新能力。
而起步区样板组团她定义为特色小镇，坚持要仿照境外的一些小镇异域风情，倒不是她自己喜欢或者崇洋媚外。
这个时代的思潮就是如此，如果是林若妍自己，她更想造四合院或者江南水乡苏州园林。但北方水景太贵，此时此地，更多来到京市打拼的新贵们向往的田园生活，在他们脑海中的概念更容易接受北美、法式、地中海、托斯卡纳之类的风格，他们平时很难去到那些境外的地方，杂志上看着照片非常美的小镇才更容易打动他们。
也许再过十年，国人才开始意识到中式传统建筑的美，优化出更多蕴含这样意境的新中式小镇，而现在，她还是要向世俗的审美低头，不能将自己喜欢的硬塞给客户。
在各种风格中，造价相对便宜，外观又很好看的当然是地中海风格了。在国外，人家原生的小镇也就是用大面积涂料，鲜明的颜色对比，红色的瓦顶加一些石材拼贴来造房子，形成了与国内的农民大院迥然不同的童话造型。
另外，北方地区大多数规划格局都是横平竖直棋盘型的，国外的小镇则是围绕某一建筑物或者某一广场呈现放射状展开，更自由浪漫，这种完全不同的格局，进而影响到的生活体验，是能满足客户对第二居所的幻想，提升新奇感，是住在城市内没有的体验。
要实现这些，需要在规划设计时间投入很多钱。这笔钱在场其他人肯定不愿意出，或者说他们不会觉得设计值那么多钱。
林若妍抢着自己来支付，是为了控制整体起步区风格质量。否则，以目前所在这家“温泉城堡”的审美水平造房子，哪怕户内真材实料堆砌卖精装，也不会吸引到她想要的那批客群了。
紧接着，就是买地和建设样板组团的钱。十万一亩那个说的是工业地，林若妍要用这里面的住宅地，因此价格也会高一些，目前谈一谈多买点大概是十五万一亩。未来她打算囤一千亩地，要花1.5个亿，地要一点点建设，这笔钱也要慢慢支付。近期她会在十月先买一百亩地，这也不过是一千五百万花销。
这一百亩地作为常规项目的样板组团实在太大，已经相当于她在cy区的豪宅项目体量了，不过对于目前xx新城的大规模，这个数量级却很小，只相当于起步区的居住样板组团。
按照1.0容积率建设的话，能盖6.66万平方米的住宅，一百平左右一套的类别墅能出600套，全都按照毛坯销售，一套只卖一百万，那就是六个亿的预期销售额。
由于这种类别墅本身就是低层住宅，建安成本远低于多高层住宅，所以按照她的经验预估，六万多平米的这种房子也就是六七千万的建安成本可以盖出毛坯状态。加上景观园林、市政设施的建造，以及买地、税费、设计均摊在这一百亩的那些成本，整体成本控制在两个亿以内是能做的。
一期样板组团，六个亿销售额预期和两个亿总成本之间那四个亿就是纯利润了。